מדד תשומות הבניה

כשאנחנו רוכשים דירות חדשות מקבלן, יש סיכוי לא קטן שניתקל במושג שנקרא ״מדד תשומות הבניה״

המושג הזה הוא סופר קריטי וחשוב, מהסיבה הפשוטה שהוא יכול לעלות לנו המון המון כסף

בפוסט נעבור על מה זה המדד? איך זה משפיע עלינו? למה זה חשוב? ולבסוף - איך נמנעים ממנו?

מה זה מדד תשומות הבניה?

המדד משקף את עלויות הבניה של הקבלנים.

כדי לבנות בניין, בית פרטי או כל נדל״ן אחר, נדרשים הרבה חומרים גלם כמו:

חומרים ומוצרים - קרמיקה, בטון, ברזל, מוצרים ואביזרים לעבודות חשמל, אינסטלציה ועוד
שכירות של ציוד הבניה
שכר העבודה של הפועלים

ועוד מספר קטגוריות שונות שהקבלן לוקח בחשבון בעת הבניה.

מחשבים את כל הקטגוריות האלה ביחד ומשקללים את הממוצע:

כאשר המדד עולה - מחירי הבניה עלו

כאשר המדד יורד - מחירי הבניה ירדו

מתי המדד מפורסם?

בדומה ובמקביל למדד המחירים לצרכן, גם מדד תשומות הבניה מפורסם בכל 15 לחודש ע״י הלמ״ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה)

איך המדד משפיע עלינו?

כמו שאמרתי בתחילת המאמר, המדד משפיע אך ורק על רוכשים של דירות חדשות מקבלן. במידה ואתם לא כאלה - רוב הסיכויים שלא תתקלו במושג הזה.

הקבלן לא רוצה להפסיד כסף

נגיד וקניתם דירה על הנייר* היום (ספטמבר 24) מחירי עלות הבניה של היום, לא בהכרח יהיו אותם עלויות כמו בעוד 3 שנים וככל הנראה שרק יעלו עם הזמן.

לכן מה שהקבלנים עושים, הם מצמידים את מחיר הדירה למדד תשומות הבניה כדי למנוע הפסד מהצד שלהם.

חשוב להדגיש שההצמדה היא אך ורק על החלק שלא שילמנו.

בואו נדבר מספרים

ניקח לדוגמא דירה במחיר של 1.5 מיליון ש״ח ושילמתם 375,000₪ (שהם 25% מערך הדירה), על הנייר מה שנשאר לכם זה לקחת משכנתא בגובה של 1.125 מיליון ש״ח (שהם 75% מערך הדירה).

חשוב - גם אם הצמידו את מחיר הדירה למדד, החלק שמוצמד זה החלק שלא שולם. החלק ששולם - פטור מהצמדה ועליו אתם לא תשלמו!

במידה והקבלן הצמיד את מחיר הדירה למדד תשומות הבניה, והמחיר עלה בשנה אחת ב-2% - משמע שהמשכנתא שלקחנו מהבנק - כבר לא תספיק! אנחנו נצטרך להוסיף עוד 30,000₪ בגלל אותה עליה במדד!

לבנק לא אכפת מהתשלום הנוסף שנשלם - בגלל שלקחנו כבר 75% מערך הדירה כמשכנתא מהבנק, שזה האחוז המקסימלי למשכנתא דרכו, אנחנו נצטרך לשלם את הכסף הזה בעצמנו.

מדובר בלא מעט כסף שיכל להיחסך מראש!

איך להימנע מהצמדה למדד?

תתמקחו. כן כן, אל תרגישו לא בנוח להתמקח. עסקת נדל״ן היא ככל הנראה העסקה הכי גדולה שתעשו בחייכם. תעשו אותה כמו שצריך, תתמקחו כמה שאפשר ואל תהיו yesמנים ותמהרו להגיד כן.
תשלמו כמה שיותר כסף מראש - כמו שאמרתי מקודם, הכסף ששילמתם על הדירה פטור מהצמדה למדד. במידה ולא הצלחתם להתמקח ואתם ממש רוצים את הדירה, כדי להימנע מההצמדה למדד אתם יכולים לשלם כמה שיותר כסף כבר במעמד הרכישה. יש לזה כמה חסרונות:
אם הדירה היא למגורים -אתם תשלמו את המשכנתא עוד לפני שאתם גרים בדירה. לרוב במצב כזה קורה שמשכירים דירה אחת במקביל והדבר הזה יכול לפגוע לכם בצורה קשה בתזרים החודשי.
אם זאת דירה להשקעה - תצטרכו לשלם את המשכנתא עוד לפני שהדירה אוכלסה. יש לכם הפסד כספי גדול מכיוון שאין לכם שוכרים שישלמו לכם שכר דירה שאיתו תכסו את המשכנתא. גם פה בא לידי ביטוי התזרים החודשי.

בסופו של דבר צריך לבחון כל מקרה לגופו.

חשוב לשים לב לתזרים החודשי וכמה כסף באמת אנחנו יכולים לשלם על משכנתא. המטרה של דירה היא לעשות לנו טוב - אם זה פיננסית ואם זה רגשית.

ברגע שאנחנו נקלעים לסיטואציה שבה אנחנו לא יכולים לעמוד בתשלומים זה יהפוך מהר מאוד לבור ללא תחתית שיהיה מאוד קשה לצאת ממנו.

האם המדד תמיד יעלה?

אין לדעת. מה שאפשר להגיד בוודאות זה שלטווח הארוך המחירים תמיד יעלו - אנשים ימשיכו לקנות, המחירים ימשיכו לעלות והביקוש תמיד יגבר עקב העלייה בכמות האוכלוסין בעולם ובמדינה בפרט.

לסיכום

לפני שרוכשים דירה מקבלן, חשוב להבין מה בדיוק התנאים והאם מחיר הדירה צמוד למדד תשומות הבניה או לא.

במידה וכן - אל תפחדו, תתמקחו!

זה הכסף שלכם - לאף אחד לא יהיה אכפת כמו שלכם (ולי 😉) יהיה אכפת ממנו!

*דירה על הנייר - דירה שנרכשה לפני שהבניה שלה הסתיימה.